การต่อเติมอาคาร

การต่อเติมกฎหมายควบคุมอาคารกับการซื้อบ้านจัดสรร

สำหรับ ผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรทุกคนคงมีความคิดคล้ายๆกันว่า “เมื่อซื้อบ้านและเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมหมายความว่าผู้ที่เป็นเจ้าของ บ้านสามารถดำเนินการใดๆก็ได้ภายในขอบเขตรั้วบ้านของตัวเอง” แต่จะมีสักกี่คนที่เข้าใจดีว่า สิทธิของที่ผู้เป็นเจ้าของยังคงถูกควบคุมไว้ด้วยกฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายฉบับนี้ หรือที่มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เข้ามามีส่วนสำคัญกับผู้ซื้อบ้านตั้งแต่ก่อน เลือกซื้อ รวม ไปจนถึงระหว่างที่เป็นเจ้าของกรรม หรือเมื่อคิดที่จะขายบ้านให้แก่บุคคลอื่นเพื่อไปซื้อบ้าน หรือสร้างบ้านหลังใหม่
ดัง นั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง ที่ผู้ซื้อบ้านจะต้องศึกษากฎหมายควบคุมอาคารที่กำหนดถึงเรื่องการ ควบคุมการสร้างที่อยู่อาศัย และต้องติดตามข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายฉบับนี้อย่างใกล้ชิด เนื่องจากกฎหมายจะต้องมีการปรับ ปรุงให้เข้ากับยุคสมัยตลอดเวลา และกฎหมายควบคุมอาคารฉบับนี้ได้มีการประกาศใช้กฎหมายลูก เช่นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ เทศบัญญัติ และประกาศ ตาม มาอีกหลายฉบับ หลาย ส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรโดยตรง
ปัจจุบัน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ฉบับที่มีผลบังคับใช้อยู่ก็คือ ฉบับปรับปรุงแก้ไข ฉบับที่ 3 เริ่ม ใช้มาตั้งแต่ พ.ศ.2543 สาระ สำคัญของกฎหมายยังมีความประสงค์จะควบคุมเรื่องสำคัญ 4 ประการเช่นเดียวกับกฎหมายควบคุมอาคารฉบับเดิมที่ประกาศใช้มา ตั้งแต่ปี 2522 คือ ควบคุมเรื่องความมั่นคงแข็งแรง ความ ปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร ความ เป็นระเบียบเรียบร้อยต่อสังคมและชุมชน และ สร้างมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม
ส่วนกฎหมายควบคุมอาคาร เข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยอย่างไรนั้น ก็ คงต้องขอย้อนไปที่ความหมายหรือคำจำกัดความของที่อยู่อาศัยตามกฎหมายควบคุม อาคาร เนื่อง จากในกฎหมายระบุว่า ที่อยู่อาศัย จะประกอบด้วยเรื่องของการสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวหรือที่เรียกว่าทาวน์เฮาส์ ห้อง แถว และตึกแถว ซึ่ง ตึกแถวและบ้านแถว(ทาวน์เฮาส์) แม้ว่าจะจัดเป็นที่อยู่อาศัยเหมือนกันแต่ก็มีความแตกต่างกันใน เรื่องของการกำหนดระยะถอยล่นของอาคาร คือที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้วกับแนวเขตที่ดิน เพราะกฎหมายกำหนดว่าบ้านแถวหรือ ทาวน์เฮาส์ ต้องมีรั้วด้านหน้า ด้านหลังและเส้นแบ่งระหว่างบ้านแถวแต่ละหน่วย ส่วนบ้านแฝดจะต่างจากบ้านเดี่ยวตรง ที่บ้านแฝดต้อมีผนังแบ่งร่วมกัน
เมื่อทราบดังนี้แล้ว ก่อนที่จะซื้อบ้านก็ควรคำนึงถึง กฎหมายควบคุมอาคารด้วยเพราะต้องเข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องแน่นอน ซึ่งหากพิจารณาตามกฎหมายควบคุม อาคาร บ้านที่ควรเลือกซื้อก็คือบ้านที่มีการก่อสร้าง และใช้อาคารตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าซื้อบ้านราคาถูกแต่ผิดกฎหมายผู้ ซื้ออาจต้องถูกดำเนินคดี และรื้อถอนในภายหลัง แม้ว่าจะไม่ใช่ผู้ขออนุญาตปลูก สร้างก็ตาม
ตัวอย่างเช่นการซื้อบ้านที่มีการต่อเติมในภาย หลังจากที่มีการขออนุญาตก่อสร้างไปแล้วโดยไม่มีการแจ้งขอดัดแปลงอาคาร เนื่องจากมีกฎกระทรวงกำหนดว่าถ้าผู้เป็นเจ้าของบ้านต้องการต่อ เติมอาคาร การ ต่อเติมนั้นต้องมีพื้นที่ไม่เกิน 5 ตาราง เมตร ถ้าพื้นที่ที่ต่อเติมเกินจาก 5 ตาราง เมตรขึ้นไป เข้าข่ายเป็นการขอดัดแปลงอาคาร ถ้ามีการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม ก็ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารด้วย เช่นกัน ผู้ เป็นเจ้าของบ้านต้องไปขอต่อเติมอาคารตามกฎหมาย
จุดนี้อาจเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการ จัดสรร เพราะผู้ซื้ออาจไม่มีโอกาสรู้ได้ ว่าบ้านที่ซื้อมานั้นมีการต่อเติมหรือไม่ ดังนั้นผู้ซื้อควรทำการตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะหากเป็นการซื้อในโครงการจัด สรร และถึงแม้ว่าเป็นการต่อเติมไม่เกิน 5 ตารางเมตร แต่ หากการต่อเติมทำให้ระยะห่าง หรือระยะถอยร่นไม่เป็นไปตามกฎหมายก็ไม่สามารถต่อเติมได้ ข้อแนะนำก็คือผู้ซื้อบ้าน สามารถ ตรวจสอบได้จากทางโครงการ หรือ ตรวจสอบจากแบบแปลนบ้านที่โครงการเสนอขายว่าตรงกับที่มีการก่อสร้างจริงหรือ ไม่ การ เรียกดูแบบแปลนของบ้านหลังที่คุณจะซื้อถือเป็นกระแสใหม่ที่สามารถทำได้ เนื่องจากขณะนี้บริษัทชั้นนำเริ่ม นำระบบเปิดเผยข้อมูลพิมพ์เขียวให้ลูกค้าตรวจสอบเพื่อเพิ่มความมั่นใจ และตามกฎหมายผู้ซื้อบ้านก็สามารถ ร้องขอเพื่อจะดูเอกสารดังกล่าวได้เช่นกัน
ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ต้องพิจารณาให้รอบครอบโดยประเมิน ถึงความต้องการใช้พื้นที่ใช้สอยในอนาคต ด้วยว่าพื้นที่ใช้สอยจะเพียงพอสำหรับครอบครัวของคุณหรือไม่ ซึ่งต้องวางแผนเผื่อไว้สำหรับการ ขยายครอบครัวหรือการมีสมาชิกเพิ่มขึ้นด้วย เพื่อเลี่ยงการต่อเติมอาคารในภายหลัง เพราะการซื้อบ้านหลังเล็กราคาถูกกว่า แล้วคิดว่าจะต่อเติมเมื่อมีงบ ประมาณมากขึ้นในอนาคต อาจ ไม่สามารถทำได้เพราะมีปัญหาเรื่องระยะห่างของอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ยกเว้นแต่ว่าคุณซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เนื้อที่มากกว่าขนาดของที่ดินมาตรฐานตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายการจัดสรรที่ดิน กล่าวคือถ้าเป็นบ้านเดี่ยวเนื้อที่ ควรมากกว่า 50 ตาราง วา บ้านแฝดเนื้อที่ควรมากกว่า 35 ตาราง วา และทาวน์เฮาส์เนื้อที่ควรมากกว่า 16 ตาราง วา
เนื่องจากโดยปรกติแล้วผู้ประกอบการหรือเจ้าของ โครงการจะพัฒนาที่ดินโดยสร้างบ้านเต็มพื้นที่ตามที่กฎหายกำหนดไว้แล้ว คือถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็จะสร้างเต็ม พื้นที่ 70% ของแปลงที่ดินและ เว้นมีพื้นที่ว่าง 30 % ตาม ที่กฎหมายกำหนด หากเป็นทาวน์เฮาส์จะสร้างโดยมีที่ว่างด้านหลัง2 เมตร ด้าน หน้า 3 เมตร ดังนั้นทาวน์เฮาส์จึงไม่สามารถต่อเติมได้
ส่วนผู้ที่มีความคิดว่าขยายด้านข้างไม่ได้ก็ต่อเติมชั้นบนแทนคง ไม่เป็นปัญหาเรื่องระยะห่างของอาคาร ความคิดที่กล่าวมานี้ก็เป็นสิ่งที่สามารถทำได้แต่ก่อนที่จะมีการ ต่อเติมต้องพิจารณาถึงน้ำหนักที่จะเพิ่มขึ้นด้วย การรับน้ำหนักตามกฎหมายจะนับจาก 150 ตารางเมตรต่อคน หากต่อเติมจนน้ำหนักเงิน 10% ของโครงสร้างเดิมก็ต้องขออนุญาตเช่นกัน
การ ต่อเติมในลักษณะที่กล่าวมานี้มักเกิดกับผู้ที่ซื้อทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น และภายหลังต้องการต่อเติมเป็น 3 ชั้น การต่อเติมดังกล่าวสามารถทำได้ ถ้าที่มีว่างหน้าอาคาร 3 เมตร ที่ว่างหลังอาคาร 2 เมตร ก็สามารถยื่นขอต่อเติมได้แต่ต้อง ให้วิศวกรคำนวณว่าการต่อเติมของคุณมีผลกระทบต่อโครงสร้างคูหาข้างเคียงหรือ ไม่ ถ้า กระทบก็ไม่สามารถทำได้เพราะจะทำให้เกิดปัญหาการทรุดตัว การแตกร้าว และสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน หรือผู้ที่ซื้อบ้านจัดสรรไปแล้วหากต้องการต่อเติม ทำโรงรถ ทำห้องคนใช้ ต้องขออนุญาต เพื่อให้ถูกกฎหมาย ด้วย เช่นกัน
ดัง นั้นผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรควรรักษาสิทธิด้วยการขอดูแบบ เพราะโดยทั่วไปโครงการจัดสรรทุก แห่ง บ้าน ทุกหลังต้องมีแบบที่ประทับตราขออนุญาตก่อสร้างไว้แล้ว และแบบแปลนดังกล่าวจะถูกนำไปยื่น ให้แก่สถาบันการเงินเป็นเป็นเอกสารประกอบในการขอสินเชื่อ เพื่อเป็นเอกสารหลักฐานในการ ป้องกันปัญหาข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นภายหลังซึ่งแบบแปลนนี้จะมีประโยชน์อย่าง มากเมื่อผู้เป็นเเจ้าของบ้านมีแผนที่จะต่อเติมบ้าน หรือต่อเติมอาคาร
สำหรับ ผู้ที่คิดว่าไม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเติม เพราะคงไม่มีใครมาตรวจหรือดำเนินคดี ความคิดดังกล่าวเป็นสิ่งที่ไม่ถูก ต้องเพราะเรื่องของการต่อเติมอาคารสำนักงานเขตจะเป็นผู้ตรวจตราอยู่ตลอดเวลา และถึงแม้ว่าเจ้าหน้าที่เขต หรือเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะมีไม่เพียงพอในการออกตรวจ แต่เมื่อใดที่มีการตรวจพบเจ้า หน้าที่สามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ทันที และ หากคุณเป็นผู้หนึ่งที่ถูกเพื่อนบ้านรอนสิทธิด้วยการต่อเติมอาคารโดยผิด กฎหมาย สามารถ แจ้งมาโดยตรงที่ 1555 ศูนย์ รับเรื่องราวร้องร้องทุกข์ สำหรับ พื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานคร ส่วน ในเขตภูมิภาคสามารถแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้เช่นกัน