การวัดพื้นที่อาคารชุด/ห้องชุด/คอนโด

มีหลายคนถามผมมาเกี่ยวกับการวัดพื้นที่คอนโดว่ามีหลักในการวัดอย่างไร ประกอบกับพอดีว่าวันนี้มีคนให้ผมช่วยไปวัดพื้นที่คอนโดของเขาให้หน่อย ผมเลยถือโอกาสหยิบยกเรื่องนี้มาเล่าสู่กันฟังดีกว่าครับ

หลักการวัดพื้นที่ห้องชุดนั้นต้องอ้างอิงและสอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่๔) ๒๕๕๑ และกฎกระทรวง และอ้างอิงถึงระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ครับ และจากบรรดากฎหมายต่างๆ ที่กล่าวมา ผมมาสรุปตามความเข้าใจของผมมาเองเป็นหลักการแบบนี้ครับ พื้นที่ใดที่เป็นทรัพย์สินของเราเอง (ทรัพย์ส่วนบุคคล) ก็วัดเป็นพื้นที่ห้องชุดของเรานั่นเองครับ เอ๊ะ! ยังงัย…ไม่ได้กวนประสาทนะครับ อย่าเพิ่งอารมณ์เสีย งั้นเรามาขยายความกันหน่อยดีกว่าครับ

1.  ผนังภายในห้องถือเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ของเรา (ก็เรามีไว้กั้นแบ่งห้องภายในของเราเองงัยครับ)

2.  ผนังระหว่างห้องข้างเคียงถือกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง อันนี้ก็พอเข้าใจได้ว่าแบ่งกันนะฮ้าฟ (half/ครับ)

3.  ผนังที่อยู่ริมอาคารไม่ต้องนับตัวผนัง (ท่านถือว่าผนังเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่อาคารต้องมีไว้เพื่อปกป้องความเสียหายต่อตัวอาคารชุดและให้ความมั่นคงต่อตัวอาคารชุด) พูดง่ายๆก็คือเป็นเปลือกนอกไว้ห่อหุ้มที่จะต้องพึงมีก่อนนำมาขายให้เรานั่นเอง

4.  ผนังติดทางเดินส่วนกลาง (ทรัพย์ส่วนกลาง) ให้คิดเต็มผนังถึงด้านนอกห้อง (จะมองว่าเรากั้นห้องของเราเองเพื่อปกป้องทรัพย์สินตัวเองก็คงจะอะไรประมาณนั้น)

5.  ช่อง shaft ภายในห้องไม่คิด (ทุกชั้นทุกคนต้องใช้ร่วมกัน จะเป็นของคนใดคนหนึ่งไม่ได้) อ่านไม่ทันขาดคำต้องมีคนถามต่อว่าแล้วคิดผนังที่ริมด้านในหรือริมด้านนอกดีละครับ ผมขอตอบอย่างนี้แล้วกันครับ ถ้าเอาตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ท่านว่าไว้ว่า “ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้น ให้คิดคำนวณเนื้อที่ผนังทั้งหมดรวมเป็นเนื้อที่ห้องชุด” เพราะฉะนั้นถ้าเป็นไปตามที่ท่านว่าไว้แบบนี้ ผมขอให้ความเห็นว่าคิดริมนอกครับ

6.  ดังนั้นผนังที่ติดกับช่องลิฟท์ ช่องบันได ช่องบันไดหนีไฟ ก็น่าจะคิดเช่นเดียวกับข้อ 5 นะครับ

7.  ส่วนของโครงสร้างเช่นเสาหรือผนังรับน้ำหนัก ที่ดันมาโผล่อยู่ภายในห้องของเราก็ไม่ต้องไปคิดมันครับ (ทุกชั้นทุกคนต้องใช้ร่วมกัน จะเป็นของคนใดคนหนึ่งไม่ได้)

8.  บางคอนโดมีด้านหน้าบ้านเหมือนเป็นโถงทางเข้า หรือเหมือนเป็นลานหน้าบ้านเก๋ไก๋สไลเดอร์ทีเดียว ถ้าขอบเขตชัดเจน ถือเป็นพื้นที่ขายนะได้ครับ…เก๋ไก๋แต่แพงใจหายนะฮ้าฟ

9.  เช่นเดียวกันกับที่วางคอยล์ร้อนของแอร์ ถ้ามีขอบเขตที่ชัดเจน นำมาเป็นพื้นที่ขายได้

10. ที่จอดรถ ในบางกรณีอาจนำมาคิดเป็นพื้นที่ขายได้ ถ้าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล

ซึ่งแนวทางที่ไว้ให้นี้ ผมคิดว่าน่าจะพอเอาไปประเมินพื้นที่ห้องชุดของเราได้ในระดับที่น่าพอใจนะครับ แต่ถ้าจะเอากันถึงโรงถึงศาลผมให้ความเห็นว่าคงต้องปรึกษาทนายและไปปรึกษาพระราชบัญญัติอาคารชุดตามที่กล่าวไว้ข้างต้นครับ โดยเฉพาะความตามมาตรา ๔ ที่ว่าด้วย “คำจำกัดความต่างๆ” และมาตรา ๑๕ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวงเล็บ ๓ ที่บอกถึง “ความเกี่ยวกับทรัพย์สินใดเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง” เพราะเอาเข้าจริงๆ ผมว่ากฎหมายก็เขียนไว้ได้ไม่ครอบคลุมทุกอย่าง อย่างเช่นเอาแค่คำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” ก็อยู่ที่ใครจับมาตีความอย่างไร หรือทนายใครจะเก่งกว่ากัน จริงไหมครับ

นอกจากนี้ยังมีสิ่งที่ผมอยากจะบอกเอาไว้ให้เป็นความรู้อีกซักอย่างก็คือ ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากพื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาขายที่ตกลงกัน ไม่ตรงกับพื้นที่จริงตามโฉนดเกินร้อยละ ๕ เมื่อถึงวันโอน เราสามารถปฏิเสธหรือไม่รับโอนได้แม้ว่าจะวางเงินดาวน์ไปแล้วก็ตามนะครับ ผู้ประกอบการจึงมักจะมีการทำสัญญาผูกมัดว่าหากพื้นที่ลดหรือเพิ่ม ผู้ซื้อก็ต้องยอมรับไปและจ่ายราคาเพิ่ม(หรือลด)ตามสัดส่วนจากที่ตกลงกัน ซึ่งตรงนี้ต้องดูให้ดีก่อนนะครับ เพราะเหมือนโดนบังคับให้ซื้อ ซึ่งเราอาจจะไม่เต็มใจจะซื้อก็ได้หากรู้ราคานี้แต่ต้น